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2015年3月27日，青海省第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议表决通过《青海省物业管理条例》。条例是我省制定的第一部物业管理方面的地方性法规，对规范我省物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐具有重要意义。
一、立法过程
2014年初,省人大常委会制定年度立法计划时，将《青海省物业管理条例》列为立法计划项目。2014年6月，省人民政府向省人大常委会提出了审议《青海省物业管理条例（草案）》的议案。2014年9月24日，省十二届人大常委会第十三次会议对草案进行了第一次审议。省人大环境资源保护委员会向会议提出了书面审议意见。审议过程中，常委会组成人员高度重视，认真研究，提出了很多高质量的审议意见。常委会组成人员提出，物业管理是重大民生问题，涉及广大老百姓的切身利益，我省物业管理发育程度低，群众参与意识弱，存在很多问题，亟待通过立法加强和规范。并提出，物业管理立法要深入调查研究，广泛听取社会各方面的意见建议，充分考虑我省物业管理的实际，制定一部符合广大人民群众诉求的良法。要求条例的相关规定要更加明确，可操作性要更强。并对物业管理中的重点、难点问题提出了具体的修改意见和解决办法。常委会组成人员一审分组审议时，积极履职尽责，对草案共提出80余条修改意见建议，为省人大法制委、常委会法工委做好法规的统一审议工作打下了坚实的基础。
一审后，省人大法制委、常委会法工委开始草案的统一审议工作。在认真研究组成人员提出的意见建议的基础上，对草案进行了修改，并将修改稿印发各市、州人大常委会，书面征求各地区意见。赴西宁市、海东市、海西州和黄南州进行立法调研，实地走访物业管理小区、物业服务企业，并召开座谈会，广泛听取了各方面的意见建议。同时，在《青海日报》和青海人大网刊发公告，将草案全文在青海人大网公布，向社会公开征求意见。之后，法工委根据各方面的意见建议，对草案进行了多次研究修改。2015年2月5日，法工委召开座谈会，就修改稿专门听取供水、供电、供气等专业经营单位意见。2月6日，召开有省政府有关部门和常委会法制咨询组专家参加的两个论证会，对修改稿作了进一步研究、修改。2月10日，再次刊登公告，在青海新闻网、青海人大网进行了网络问卷调查,进一步了解社会公众对物业管理立法有关重点问题的意见和取向，并对社会关注度较高的一些重点问题进行了研究、论证。在此基础上，法工委对修改稿又进行了反复研究和修改。据粗略统计，修改过程中，法工委研究各方面意见建议200余条，研究论证重点问题20余个，采纳和部分采纳意见建议100余条，对草案的结构、内容、文字表述等方面进行了较大幅度的修改，使其更加符合我省实际、更加完善。
2015年3月25日，省十二届人大常委会第十八次会议召开，省人大法制委员会依法向会议提出了青海省物业管理条例草案修改稿和草案审议结果的报告。并向常委会组成人员提供了网络问卷调查结果统计表，供组成人员在审议时参阅。常委会组成人员对草案修改稿和审议结果的报告进行了审议，认为草案修改稿认真采纳了常委会组成人员的审议意见，充分吸纳了社会各方面的建议，修改工作体现了科学立法、民主立法的要求，特别是首次采用网络问卷调查的形式了解社会公众对物业管理重点问题的意见和取向，是开门立法的有益尝试。认为草案修改稿比较成熟，同意提请常委会会议表决。之后，法工委根据常委会组成人员二审提出的意见建议，对草案修改稿又进行了修改，向常委会会议提出了草案表决稿，并在3月27日的常委会全体会议上表决通过。
二、主要内容
《青海省物业管理条例》共八章九十二条，分别是第一章总则，第二章物业管理区域与相关配置，第三章业主、业主大会及业主委员会，第四章前期物业管理，第五章物业管理服务，第六章物业的使用和维护，第七章法律责任和第八章附则。
（一）物业管理活动管理体制
1.政府及其相关部门职责。条例第三条第一款规定了省人民政府住房和城乡建设行政主管部门履行全省范围内物业管理活动的监督管理职责。第二款规定了市、县级人民政府房地产行政主管部门履行本行政区域内有关物业管理活动的监督管理职责，主要是：对业主大会和业主委员会业务的指导和监督；对物业服务企业资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同签订的监督管理；物业服务企业信用评价；专项维修资金和物业保修金交存、使用的监督管理；物业使用和维护的监督管理；物业承接查验、退出交接活动的指导和监督；处理在物业管理活动中的投诉以及其他监督管理职责。
由于物业管理涉及面广，物业管理活动的依法有序开展，不但需要房地产行政主管部门的监督管理，同时也需要其他相关行政主管部门在各自职能范围内协同管理或者提供服务。因此，第三条第三款规定了其他相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。
2.基层人民政府、社区居（村）名委员会职责。条例第四条规定了基层人民政府和社区居（村）民委员会在物业管理活动中的职责。条例将基层人民政府深入物业管理区域为物业管理活动中的各方提供服务和帮助作为创新社会管理的一个重要内容，明确基层人民政府在物业管理活动中开展的工作：一是依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会；二是督促业主大会和业主委员会履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会是基层群众自治组织，是基层社区建设管理活动的主体，充分发挥他们在物业管理活动中的积极作用十分必要。因此条例规定社区居（村）民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。
3.物业管理联席会议制度。业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业及有关专业经营单位之间因种种原因经常发生纠纷，这些纠纷若不能得到及时、有效地化解，将会直接影响广大人民群众的生产生活和社会秩序的稳定。为了更好、更及时地解决这些纠纷和矛盾，做好基层社区管理，条例建立了物业管理联席会议制度，物业管理联席会议由物业管理区域所在地房地产行政主管部门、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。主要协调解决业主委员会不依法履行职责的问题；业主委员会成立、换届过程中出现的问题；物业服务合同履行过程中出现的问题；物业服务企业在变更交接过程中出现的问题以及需要协调解决的其他物业管理问题。
（二）物业管理区域与相关配置
1.物业服务用房配置。物业服务用房和业主委员会议事用房的配置，是保障物业管理活动有序开展的基本条件，条例根据国家有关规定和我省实际，规定了建设单位新建物业时，应当按照要求无偿配置物业服务用房：物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。物业服务用房不包含门岗值班室。规定业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，面积不得低于二十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，面积不得低于四十平方米。同时，为了保证物业管理用房的质量，规定物业服务用房应当具备水、电、暖、卫、采光等基本使用功能和条件，配置独立的水、电、暖等计量装置。这些规定保证了物业管理的基本需要，也保证了业主委员会开展工作的需要。
2.物业管理区域内供水、供电、供气等专业经营设施设备的建设、移交及管理维护责任的规定。供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带接入等公共专业服务与业主的生产生活息息相关，关系业主切身利益。国务院物业管理条例虽然对专业经营单位承担物业管理区域内相关管线和设施设备维护、养护的责任作了规定，但是对于相关管线和设施设备管理维护责任的界限没有具体规定。实际中，供水、供电、供气、供暖这些专业经营单位大多没有落实物业管理区域内相关管线和设备的维修养护责任。因此，条例第十五条、十六条和八十四条对新建住宅物业管理区域和已建成物业管理区域内的水、电、气等专业经营设施设备及相关管线的管理、维修和养护的责任作出了具体规定。
根据我省目前的实践，住宅小区物业管理区域内的专业经营设施设备及其管线的修建，由建设单位自行负责完成，并摊入商品房成本，建成的专业经营设施设备通常被认为归全体业主共有，这样的建设模式，必然带来专业经营设施设备产权不清、责任不明等一系列问题，导致国务院条例有关专业经营单位维护责任的规定难以落实，造成专业经营设施设备管理、更新和维护的负担由业主承担。条例第十五条规定的基本定位在于，排除由建设单位直接出资建设专业经营设施设备的通常做法，明确住宅小区内的专业经营设施设备及其相关管线由专业经营单位负责建设、维护和管理，所需费用按有关工程计价规定确定，专业经营设施设备所有权也归专业经营单位所有。这样一来，新建住宅物业管理区域内，通过专业经营设施设备产权的移交，由专业经营单位统一承担建设到维护、管理的全部责任，最终实现产权与维护、更新和管理责任相一致。同时，条例对专业经营设施设备管理、维修、养护和更新费用作出明确的规定：已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。专业经营设施设备发生故障或者损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新，物业服务企业、业主应当予以配合。专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
条例第十五条解决了新建物业管理区域专业经营设施设备问题。然而，大量已建成住宅物业管理区域同样面临这个问题，甚至更为迫切。为此，条例第十六条规定了已建成住宅物业管理区域内专业经营设施设备的移交、管理和维护责任。包含三层意思：一是已建成住宅物业管理区域内专业经营设施设备是否移交给专业经营单位，由业主大会决定。二是业主大会决定移交的，专业经营单位应当接收，不能拒绝。三是在专业经营单位接收并负责维修、养护、更新前，应当由县级人民政府房地产行政主管部门组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的予以移交，验收不合格的整改合格后移交。
（三）业主、业主大会及业主委员会
1.业主大会职责。条例第二十七条规定了九项业主大会职责。一是制定和修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则、管理规约。管理规约、业主大会和业主委员会议事规则是业主自我管理、自我规范最基础的规约，涉及每一个业主在物业管理中的利益，应当由全体业主共同制定和修改。二是选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会委员的素质和管理水平的高低，直接关系到能否执行好业主大会的决策。条例对业主委员会委员的任职条件和职务终止的情形等都作了较为详细的规定，其目的就是要有效监督和管理业主委员会的履职，保证其以符合广大业主利益的方式运行。三是选定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。物业服务的内容、标准和收费方案，由业主大会选择确定。四是选聘和解聘物业服务企业。物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同的约定，为业主提供服务，由于物业管理涉及物业共用部位、公共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的事物，单个业主无法选聘、解聘物业服务企业，通过业主大会集体决策，才能做出决定。五是筹集和使用专项维修资金。由于物业共用部位、公共设施设备的使用和维护涉及业主共同利益，专项维修资金的使用也关系到全体业主的共同利益，因此专项维修资金的续筹和使用方案要经过全体业主的同意。六是新建、改建和重建建筑物及其附属设施。物业管理区域内的建设行为应当经业主大会决策确定。七是改变共有部分的用途。物业管理区域共有部分属于全体业主，改变共有部分原有用途的，需经业主大会同意。八是利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。物业管理区域内的业主共有的道路、场地、建筑物共有部分等都属于全体业主共有，利用共有部分进行经营所得收益属于全体业主所有，收益的分配与使用等也需要全体业主共同制定规程。条例第七十六条对业主利用共有部分及其附属设施进行经营的情形，从经营所得收益的使用和管理等方面也作了规定。
2.业主委员会职责。业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。条例第三十六条规定了九项业主委员会的职责：一是召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；二是执行业主大会决定和决议，维护业主共同利益；三是与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；四是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；五是监督管理规约的实施；六是督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；七是组织和监督专项维修资金的筹集和使用；八是调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；九是法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
（四）物业管理服务
1.物业管理服务内容。物业管理服务的内容一般是由物业服务合同来确定，由业主和物业服务企业共同约定，条例中，对物业服务企业的主要责任以及应当提供哪些基本的服务内容作出了规定，已便于业主和物业服务企业在订立物业服务合同时，明确物业管理服务的基本内容：一是物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理；二是公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理；三是环境卫生清洁和公共绿化养护；四是物业装饰装修管理服务；五是物业档案及相关资料的保管；六是其他物业管理服务事项。
2.物业服务收费管理。关于物业服务收费，国务院、国家发展改革委、住房城乡建设部制定的行政法规、部门规章都作了具体规定，其中，国家发展改革委和住房城乡建设部制定的《物业服务收费管理办法》中，明确要求各省人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门依据本办法制定具体实施办法。2014年12月国家发展改革委下发通知，要求放开物业服务等部分实行定价管理的服务价格。目前，我省住房城乡建设行政主管部门和价格主管部门也正在结合物业服务等级管理制度制定相关的收费办法。鉴于物业服务收费的相关规定涉及面广、专业性强，并且内容较多，有必要制定专门的配套性规定，在本条例中作出了授权规定，由省人民政府价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门，根据国家有关规定和我省实际，制定物业服务收费管理办法。
3.物业服务费和采暖费的交纳。业主应当根据物业服务合同交纳物业服务费，以保证物业管理活动的健康发展，同时存在个别业主不交纳或者不按时交纳物业服务费的情况，损害了其他业主和物业服务企业的权益，危害正常的物业管理活动。条例对此情况也作了规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
物业交付后，业主未实际入住使用的情况，即我们常说的“空置房”现象，在我省特别是在西宁市较多，针对这种特殊的情况，我们经过深入的调研和征求意见，根据常委会组成人员的意见，作出了交纳物业服务费总额百分之七十的费用的规定。
在集中供暖管理区域内，对要求停止供热的业主，如何收取采暖费，也是很多业主所关心的问题。对此，我们本着公平的原则，充分考虑业主和供热单位的利益，结合常委会组成人员的意见，规定为：规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。
（五）物业的使用和维护
1.物业管理区域内禁止性行为。为了保障业主的共同权利，维护物业管理区域内的正常秩序，营造良好的生活和工作环境，根据国家有关规定和我省实际，条例规定了十四项禁止性行为，并对违反规定的行为设定了相应的法律责任：擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；损坏房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；破坏或者擅自改变房屋外观；违法存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；排放有毒、有害物质；随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧；制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；占用、堵塞消防通道、安全出口，损坏消防设施、器材；违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆；违反规定饲养动物；法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
2.擅自改变物业使用性质行为。将住宅改变为经营性用房的行为，即我们常说的“住改商”行为，在物业管理活动中比较多，是广大业主比较关心的问题。行政机关在管理过程中也存在管理不到位，认识模糊，没有处罚依据等情况。未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，不但侵害了其他业主的合法权益，也对物业服务企业的管理带来很多问题，实际中因此产生的矛盾和纠纷也很多，如何做到即符合有关法律的规定和精神，又能加强行政管理，保护其他业主合法权益，维护物业管理区域秩序，立法中我们将这个问题作为重点、难点进行了反复的研究论证。住宅改变为经营性用房的行为，法律并没有完全禁止，物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。条例将房地产行政主管部门作为行政管理主体，规定：业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续。住宅改变为经营性用房的，业主应当及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示，并按照非住宅类用房收取物业服务费。同时，对擅自改变物业使用性质的违法行为进一步加强行政管理，设定相应的法律责任，加大行政处罚力度，规定：擅自改变物业使用性质，将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调、处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同工商、环保、卫生等有关行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五千元以上二万元以下罚款。对“有利害关系的业主”一词的含义，根据最高人民法院的相关司法解释，条例在附则中作出规定：有利害关系的业主，是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。
3.车库、车位及停车管理。物业管理区域内的停车位有两种情况，一种是物业配套规划建成的车库、车位；另一种是经业主大会决定在业主共有的道路、场地新划定车位。物业管理区域车库、车位的使用和管理，在实际中也存在很多问题，比如在商品房合同中对车位约定不明，建设单位只售不租，共有部位划定的车位管理及收支混乱等。针对这些问题，条例对这两种情况分别作出了规定，条例第七十四条规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，车库、车位有空余的，可以临时出租给其他人，租赁合同期限不得超过六个月。对物业管理区域共有道路、场地停车的，条例规定：条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。车辆停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。并对利用业主共有部分及其附属设施进行经营的所得收益，规定：经营所得收益属于全体业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会决定利用共有部分及其附属设施进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。物业服务企业应当将经营所得收益单独分类列账，每半年公布一次经营性收益收支情况，并接受业主的监督。
特种车辆和因业主需要短时间进入住宅物业管理区域的车辆，条例也作了人性化的规定：执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费。因业主需要进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。
4.专项维修资金紧急使用程序。专项维修资金的使用应当由业主大会决定，但实际操作过程中业主大会的召开、决定过程漫长。条例第八十三条规定当出现以下五种危及业主人身、财产安全的紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居（村）民委员会应当先行采取应急措施，及时处置，避免产生业主人身、财产受到损害，五种情形规定为：一是屋面防水损坏造成渗漏的；二是电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；三是楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；四是专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；五是其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
具体实施过程中，可以经业主大会会议将上述五种情形在管理规约中约定，使用时不再召集业主大会进行决议，由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告。房地产行政主管部门接到报告后，应当在三个工作日内办理相关手续并拨付相关经费，以保证维修的及时性。
（六）法律责任
法律责任作为法律关系主体因违法而应承担的某种不利的法律后果，对确保地方性法规的贯彻实施，增强地方性法规的严肃性具有重要意义。条例依据法律、行政法规等规定，结合我省实际，分别对建设单位、专业经营单位、物业服务企业、业主、国家机关工作人员违反本条例规定的行为规定法律责任：
1.对建设单位违反本条例规定的行为，规定四项法律责任：一是未按要求配置物业服务用房的；二是未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；三是未按规定出售或者出租车库、车位的；四是在保修期内未按照国家规定履行保修责任的。
2.对供水、供电、供气、供热等专业经营单位违反本条例规定的行为，规定三项法律责任：一是无正当理由拒绝、拖延组织安装施工、验收专业经营设施设备的，或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的；二是未履行专业经营设施设备的管理、维修、养护、更新义务及承担相关费用的；三是无正当理由拒绝或者停止专业经营服务的。
3.对物业服务企业违反本条例规定的行为，规定六项法律责任：一是承接物业未进行查验的；二是未按照规定公示有关物业管理事项的；三是未按照规定进行备案的；四是未能履行物业服务合同的约定，减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的；采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务的；五是被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域，未履行交接义务擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的；损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的；六是未按照要求公布经营所得收益收支情况的。
4.对业主、物业使用人违反本条例规定的行为，规定三项法律责任：一是损坏房屋承重结构、主体结构的；二是违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观的；三是擅自改变物业使用性质，将住宅改变为经营性用房的。
5.对房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关行政主管部门工作人员违反本条例规定的情形作了进一步完善，规定了八种情形。
三、两点启示
（一）加强立法理论研究是提高立法质量的基础
物业管理立法，内容庞杂，法律关系复杂，又涉及每个人的切身利益，社会关注度很高，因此，立法难度很大。物业管理立法，涉及物权法、民法通则、合同法、城市房地产管理法、城乡规划法、消防法、行政处罚法、行政强制法等多部国家法律；涉及国务院物业管理条例、保安服务管理条例、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例等行政法规；涉及住宅室内装修管理办法、住宅专项维修资金管理办法、物业服务企业资质管理办法等部门规章；涉及建设部前期物业管理办法、物业承接查验办法、物业收费管理办法等相关规范性文件以及最高人民法院有关司法解释；涉及我省多部地方性法规以及政府规章、相关规范性文件；此外还涉及供电、供水、供暖、供气等专业经营单位相关的国家和地方规定。在学习研究上述内容的同时，对照学习全国各省市区十余部物业管理地方性法规的立法经验和做法也必不可少。在立法服务工作中，每一部地方性法规的制定，都是一个全新的领域，需要从最基本的东西开始学习研究，直到学习吃透立法相关的理论知识，甚至成为这些领域的专家，才能保证立法服务工作的较高质量。鉴于此，法工委一方面提前部署相关领域的研究学习，保证立法工作时间上的衔接；另一方面还将立法相关理论的研究学习作为一项重要工作，贯穿到立法调研、法规修改等实际工作中，取得了很好的效果。
（二）创新立法工作方法是提高立法质量的途径
立法中如何体现科学立法、民主立法的要求，在物业管理立法服务过程中，我们作了有益的尝试，取得了很好的效果。物业管理立法的公众关注度很高，如何进一步了解公众对物业管理立法重点问题的意见和取向，如何创新工作方法，畅通公众参与立法的途径，做到开门立法，是我们在工作过程中首先思考的问题。物业管理立法过程中，我们首次通过网络媒体，面向社会公众， （下转第40页）（上接第34页）进行了物业管理立法有关重点问题的网上问卷调查，公众参与度较高，调查结果在立法中也得到了充分运用。一方面作为常委会组成人员审议时的参阅资料，供常委会组成人员履职时作为参考；另一方面作为法规修改过程中的参考依据，对公众意见进行了充分研究和吸纳。比如，百分之七十五的参与者认为应当明确规定业主委员会的职责和义务；百分之五十八的参与者认为空置房应当收取百分之五十的物业费；百分之四十八的参与者认为应当加强对擅自改变物业使用性质行为的行政管理，规定行政处罚；超过百分之六十的参与者认为物业管理区域临时停车应当视情况免费或者限时免费等等。这些调查结果所体现的民意，在立法中基本上都得到了体现。通过物业管理立法服务工作，使我们深深体会到立法工作中不断创新工作方法的重要性，今后，还要继续探索建立基层立法联系点制度、人民政协参与地方立法协商制度，使立法工作更加符合实际、更加接“地气”。□
（作者单位：省人大常委会法工委法规一处）